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空家 連携
d0005807_829514.jpgおはようございます。
今朝のさきがけ新聞で空家の活用についての市町村連携協議会が設立されるとのことです。
昨日も、秋田県内の方から空家の売却について相談がありました。
相続した土地建物だそうです。一時賃貸したそうですが、その借主が最悪の借主だったそうで、相続したオーナーは、ご近所にも迷惑をかけてしまったらしく心労でその町内にすんでいられないような状況だそうです。
なんと、この借主。役場の紹介であったそうです。
賃貸で難しいのが、入居時とその後の経済状況等が変化することがあることです。
弊社でも苦い経験があります。信頼していた同業者からのご紹介のお客様でしたので、入居審査についてはあまり心配していなかったのですが、思わぬ展開をしたことがあります。
その時は、立ち退きがうまくいったからよいのですが、ご近所の方から様子がおかしいとの情報が入り、調査対応したものでした。
さらに、以前は、ペット禁止の貸家に床下に何匹ものペットを飼っていて、引渡し時に匂いが取れず150万円の請求をして床下の大改修をしたことがあります。
これからの時代は、昔の大家さんのように、管理会社の助言や支援を受けながらできれば入居者との関わりを持つようにして行くべきかと思います。
大げさに言うと、不動産賃貸業のイノベーションですね。

また新しい書籍が届きました。
それにしても様々な本がありますね。

それでは、今日も笑顔で元気に行ってきま=す。001.gif
by tccreate | 2014-01-15 08:41 | 雑談 | Comments(0)
相続の本 6冊目
d0005807_8514341.jpgおはようございます。
今日の写真は、6冊目になる相続の本です。『信託』という方法についてのご紹介がありました。
それにしても、遊休不動産、稼働率の悪い不動産を所有することのリスクについては、これまでの書籍でも繰り返し主張されています。
相続というのは、そのご家族の世代を超えた大げさに言えば経営なんですね。
そうすると、人を生かす経営という観点から考えると、財産をご子息に継ぐということがだけが、良いのかということになります。
そもそも、お世話になった分お金で遺すという取引関係を考えなおす必要があるのかもしれません。
このことが、すでに馴染まないのではないでしょうか。
家族がその人らしく安寧に暮らすためにどうしたらよいのかを親としてすごく考えるところなんだと思います。ほんとうに難しいことですね。
その家族のこれまでの価値観に直面するという側面もあるだけにほんとうに温かい心で見守るということが大切だと感じます。

それでは、今日も笑顔で行ってきま=す。001.gif
by tccreate | 2014-01-14 09:04 | 雑談 | Comments(0)
相続の本 5冊目
d0005807_10242091.jpgおはようございます。
今朝も雪が降りましたね。腰などを傷めないようにご注意してください。
ところで、相続の本をまた1冊読み終えての感想ですが、『遺言』の大切さがよくわかりました。
今回の本は、弁護士先生の著作ですので、こじれてしまってからの解決についての事例が多くありました。
私のテーマは、こじれないための対策ですけれどもすごく勉強になりました。
一番印象的だったのは、会社経営をしていて、ほとんどの中小企業の経営者はは個人保証をしますので、経営者が死亡した場合、その個人保証の部分を親族が承継し、放棄するにせよしっかりと戦略的に対策を立てなければならないということです。(民法改正の動き!)
ですから、そう言う意味では、会社の自己資本比率というのは大切ですね。一般的に会社の自己資本比率が30%位と中小企業では言われていますが、そうすると、もし、その内訳として固定資産とくに不動産が多い会社の場合、常に時価評価しておかないと、会社の帳簿では債務超過になっていなくても、不動産が含み損をもっていますと危険な状況を招くことになります。
特にカリスマ経営者で、借入が多い会社は要注意ということになります。
ところで、その不動産価格は、相続税評価額、不動産鑑定士による不動産鑑定額、不動産業者査定による時価(査定額)がちがいます。さらにいいますと、最後の時価は不動産業者によって、それぞれ違うということをご認識いただくとも重要かと思います。

今後は、ますます事案が複雑化しますので、各専門分野の先生との提携関係が今まで以上に重要だと感じました。そうすると多面的な視点が取り入れられて依頼者も安心するのではないでしょうか。
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by tccreate | 2014-01-12 10:36 | 雑談 | Comments(0)
不動産による節税について。
おはようございます。昨晩、これまでたいへんお世話になっている会社経営者のお客様とお会いしてきました。
不動産を使っての節税についてです。
公認会計士の先生のセミナーで、不動産を使った節税は不動産会社に聞いてくださいとのことでした。
私の正直な感想を述べさせていただきますと、『節税』という言葉は税を節約するということなのですが、税を節約するとはいったいどのような意味なのでしょうか。
相続税対策で不動産投資をすすめるセミナーが多くあるのも承知してますが、正確なところは、お客様のライフプランを考えるということなのだと思います。
不動産投資のマーケティングからすれば、秋田市内の不動産投資はもともとたいへん慎重であるべきです。
正味現在価値計算という手法で投資採算をたいへん厳しく評価した後に行うべきだと思います。

ご先祖から引き継いだ不動産をお持ちの方は、次世代に承継する目的をしっかりとはっきりさせなければなりません。繰り返しですが、秋田県秋田市においては、毎年▲5%の地価が下落しています。
実感では、約20年前の地価の半分です。いかがでしょうか。
ここで注意したいのは、一般論ではなく個別論で検討すべきだということです。

秋田県の場合、交流人口、二住、三住生活者の増加がポイントとなるのではないかと考えています。
個人的には、さまざまな人達が世界から集う研究機関や知的産業の集積する街になって欲しいなあと
思っています。
このままの街づくりでは、これまでの不動産投資の教科書通りですと、投資より撤退の地域となってしまいます。
そういう時こそ先行して投資のチャンスとも言えますが。。
やはり、事業承継したい貸借対照表の目標ビジョンがたいせつだと思いますが、いかがでしょうか。

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追伸:氷どめをお忘れなく!自動車のスリップにも注意しましょう。
by tccreate | 2014-01-10 08:44 | 雑談 | Comments(0)
肩(→o←)ゞ
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昨晩もかなり肩が痛みました。新年会があってお酒を飲んで就寝しましたが、痛みで途中起きてしまいました。医師によれば時間がかかるそうです。
日中は痛みが収まっているのですが、やはり、お酒を飲んだ日の夜が痛みが出てくる気がします。
新年会が来週あたりから続きますので、少し禁酒してみます。

ところで、今日の写真は、かにの会食に手を伸ばす家のこまちさんでした。

それでは、今日も笑顔で元気に行ってきま=す。001.gif
by tccreate | 2014-01-09 09:05 | 雑談 | Comments(0)
ささやかな新年会
d0005807_8134275.jpgおはようございます。
昨晩は、弊社の新年会でした。蟹の会食でした。
開業後最高で6人の体制の時もありました。今は、3人ですが、今年がんばって早く新社員を採用できるようになろうと話をしました。
開業時から比べると秋田市の時価が▲50%ですので、同じ事業内容ですとそのまま売上が▲50%となりますから、社員数ではたいへん定量的に説得力がありますね。

ここにきて、新築等仕事の領域を広げる不動産業者さんも多くなっているようですが、これまでお世話になったさまざまな会社の皆様と共存共栄できる事業モデルがないものか一生懸命さがしています。
リフォームはまだまだ市場規模が拡大すると思われますので、今後の人不足等を考慮すれば体制強化をすべきだと思われます。
お客様に喜ばれ、取引業者さんにも喜ばれる、地域経済に少しでも貢献できるような市場創造にこれからも取り組んでゆきたいと思います。

そのためには、秋田の真の不動産力を県外へ発信し、まずは、交流人口を増やすことに微力ながら関わってゆきたいと思います。

それでは、今日も笑顔で元気に行ってきま=す。001.gif
by tccreate | 2014-01-08 08:21 | 雑談 | Comments(0)
私の栄養。
d0005807_7553730.jpgおはようございます。
今朝の写真は致知という素晴らしい雑誌のご紹介です。
ずいぶん前に、下新城のマイケルことY社長から勧められ、天王のF様からも勧められた雑誌でした。昨年から読み出しました。
雑誌をお願いしてから毎日欠かさず何かの記事を読んでます。
若い頃は、食べ物飲み物の栄養でしたが、今は、心の栄養ですね。
数年前は、偉人の雑誌で身近でないように感じてましたが、今では、ほとんど私と同じ世代か少し先輩たちの生き様なのです。
最近、ほんとうに身にしみます。私にとって50歳というのは、かなりの分岐点になっています。

今、相続について集中して学んでいます。
まだ、浅い段階ですが、相続って生き様なんだという感じです。
その人間の真の評価は生きているあいだではなく、この世に身がなくなって何を伝えられるかなんだと最近確信めいたものが湧いてきています。
もっと、一人ひとりの個性を大切に画一的でなく、多様であり支え合うそれは、時間を超えた支え合いなのかもしれません。
多くの書籍によれば、相続が争族になるのは、資産の多さとはどうも因果関係がないようです。
聞くところによると、相続税の課税されないご家族の争いがほとんどなんだとか。。(統計した資料がないのですいません。)

街づくりは人づくりという気づきの中で、これからは、実践してゆきたいと思います。
周りで起こっていいることはまさしく自分自身なのですね。

いつでもどんな人でも、年齢、性別、国籍などから放たれた学びの場をここ秋田にまずは実現したいと思います。それは、新しい不動産業なんだと思っています。

それでは、今日も笑顔で元気にいてきま=す。001.gif
by tccreate | 2014-01-07 08:13 | 雑談 | Comments(0)
今日から皆様本格始動!
d0005807_8501077.jpgおはようございます。
さて、今日から仕事はじめの方がほとんどですね。がんばりましょう!029.gif
ところで、この正月、秋商のサッカーと秋工のラグビーを応援しようとテレビ番組ばかり気にしてたんですが、結局、放送がなかった・・・残念。007.gif
今年の秋工のラグビーは、相当強いと聞いておりましたので、期待してましたが残念でした。
中学校の時は全国優勝したメンバーがかなりいたそうですね。
学生たちの励みにもなると思いますので、全国大会はなんとかテレビ報道をして欲しいです。
秋商のサッカー部のストッキングが独特でなかなかいいです。秋工のラグビージャージはかっこいい。
それにしても、野球もそうですが、全国レベルとずいぶん差があるのですね。特にラグビーは驚きました。秋工に勝った高校が優勝するのかなあ~と思っていたら、なんと、そのチームを大差破る高校があるとは。。。
都会にいると、大学生や社会人との関わりが多く持てる機会が多くあると思います。
もっと、卒業生等との交流が必要なのではないでしょうか。
相撲で言うところの胸を貸すという機会を多くしてみてはいかがでしょうか。
時代は絆なのですから。

それでは、今年も笑顔で行ってきま=す。001.gif

今日の写真は、今月のこれからの相続2冊です。
by tccreate | 2014-01-06 09:02 | 雑談 | Comments(0)
新年のお買い物。
d0005807_1233042.jpgおはようございます。
今日は、ひげ剃り機、電球、セカンドバック等一人でお買い物をしました。
駅前に出かけたので、新年の美味しいコーヒーを飲みたいなあ~と思い、まめまめハウスの坪井さんのお店を訪ねました。
今日は、なんとなく苦目のコーヒーがいいかなあ~と思い、すっぴん坪井さんにお願いしました。
すごく美味しかったです。
今日買ったセカンドバックを見ていただき、お褒めいただきました。043.gif
帰りに、今日いただいたコーヒーよりもう少し渋めのコーヒーとのことで、『イタリアン』を求めました。
今年は、渋い私でスタートします。

それでは、今日も笑顔で元気に行ってきま=す。
先ほど、保戸野八丁のご案内のアポが入りました。
今年初の案内です。張り切って行ってきま=す。001.gif
by tccreate | 2014-01-05 12:40 | Comments(0)
新年明けましておめでとうございます。
d0005807_10191520.jpg*。:.゚アケマシテヽ(´∀`)ノオメデトウ゚.:。+゚ございます。040.gif
皆様、今年のお正月はいかがお過ごしでしょうか。秋田市内は昨年に比べますと、雪についてはずいぶん助かっていますね。しかし、これからが冬本番です。油断しないでいたいと思います。
今年は、特に昨年末に左肩を痛めてしまい、まだ完治していません。整形外科の先生に注射をしていただいたのですが、その時も『長くなるよ=』という話。008.gif
昨晩も、なぜか猛烈に痛み出して寝つけなかったほど。。。今朝測った血圧も少し高い状況です。おそらく、忘年会やお正月の食事で体重も多くなったに違いありません。
肩に痛風がくる人もいるとのことですので、以前に、ゴルフしていて、足の捻挫かと思って、あまり痛みがひどくなって医院にいったら、痛風とのことでしたから、なんとなく嫌な予感。。整形の先生は、レントゲンを観ると綺麗(骨は美しいらしい。。012.gif)だから、筋を痛めたねという診断でしたが、なんとなく。。。ということで、今年の目標第一は、健康管理。運動⇒除雪しっかりとがんばります。第二にしっかりと勉強すること。第三に仕事を忙しくしないこと。⇒つまり、準備ですね。その心は、お掃除と整理整頓。楽しく励みます。
今期の決算をど=んと良くして、今度こそスタッフを増やしたいと思っています。
ただいまの弊社チャレンジは、『良い物件だから!』『安いから!』という不動産の価値ではなく、親身なサービス価値です。『弊社にすべてお任せします。』といっていただける『不動産道』をめざしたいと思います。(かっこよすぎかな~037.gif
そのためには、当たり前のことをしっかりとしてゆきたいと思います。

今朝の写真は、気になった記事(相場より高く売る???よくわからない。。買主様にとってはどうなのだろうか??読んでみます。)とお正月読んだ本です。『評価と贈与の経済学』難しかったのでもう一回読もうと思いますが、すごくおもしろかったです。価値観が変わります。

それでは、今年も笑顔でよろしくお願いいたします。001.gif
by tccreate | 2014-01-04 10:53 | 雑談 | Comments(0)